În contextul în care Lion Capital (fosta SIF1) a lansat o ofertă publică de cumpărare pentru 5,986% din capitalul Fondul Proprietatea, la un preț de 0,68 lei/acțiune, peste valoarea nominală de 0,52 lei, investitorul Mihai Nedelcu a explicat public de ce nu intenționează să își vândă deținerile. Analiza sa vine într-un moment-cheie pentru FP, cu o evaluare a pieței care rămâne sub Valoarea Unitară a Activului Net (VUAN) și cu potențiale catalizatoare în următoarele trimestre.
La momentul lansării ofertei, VUAN-ul FP la 31 decembrie era de 0,794 lei/acțiune, iar prețul din piață se situa în jur de 0,671 lei/acțiune, ceea ce face ca oferta Lion Capital să fie apropiată de cotația bursieră, dar semnificativ sub valoarea activului net.
Cum arată miza ofertei Lion Capital
Oferta lansată de Lion Capital vizează 191,6 milioane de acțiuni FP, cu o valoare totală de aproximativ 130,3 milioane lei. Deși prețul de 0,68 lei/acțiune este peste nominal, acesta rămâne sub VUAN, iar pentru o parte dintre investitori apare întrebarea-cheie: este aceasta o oportunitate de exit sau doar un episod tranzacțional într-o poveste mai amplă de reevaluare?
Pentru Mihai Nedelcu, răspunsul este clar: nu vinde.
Argumentele fundamentale: valoare „ascunsă” în activele FP
Un prim pilon al analizei sale este legat de Aeroporturi București (CNAB), una dintre cele mai importante dețineri ale FP. Aceasta este evaluată de KPMG la aproximativ 2 miliarde lei, însă este reflectată în VUAN-ul FP la doar 1,37 miliarde lei, din cauza discounturilor de lichiditate și lipsă de control aplicate conform IFRS.
În ipoteza unei tranzacții sau a unei listări, Nedelcu consideră că această deținere ar putea fi valorificată mai aproape de evaluarea de 2 miliarde lei, ceea ce ar putea adăuga între 0,10 și 0,20 lei/acțiune la VUAN-ul actual al FP.
Un al doilea element fundamental este posibilitatea ca statul român, prin CNAB, să inițieze o ofertă de răscumpărare a participației deținute de FP. Pentru ca o astfel de ofertă să fie acceptată, prețul ar trebui să se apropie de evaluarea KPMG, ceea ce ar putea conduce la lichidizarea unei părți importante din activul FP și la distribuirea acestei valori către acționari într-un orizont relativ scurt.
În plus, în septembrie 2026 se prescriu dividendele acordate de FP în 2023 și neridicate, în valoare de aproximativ 220 milioane lei, echivalentul a încă 0,07 lei/acțiune, sumă care ar urma să fie reinclusă în activul net al fondului.
Pe baza acestor elemente, Nedelcu estimează că valoarea economică „reală” a unei acțiuni FP s-ar situa în intervalul 1 – 1,10 lei/acțiune, cu potențial ca o parte semnificativă din această valoare să fie distribuită chiar în cursul acestui an.
Argumentele tranzacționale: dinamica dintre SIF și alți acționari mari
Dincolo de fundamentale, analiza sa include și o perspectivă tranzacțională. Oferta Lion Capital a generat reticență în rândul unor investitori, pe fondul reputației istorice a SIF-urilor. Totuși, Nedelcu subliniază că, dintr-o perspectivă pragmatică, oferta ar putea declanșa o competiție la cumpărare.
În mod particular, investitorii sloveni care dețin aproximativ 7% din FP ar putea fi stimulați să își majoreze participațiile pentru a evita ca Lion Capital să îi depășească și să obțină o influență mai mare asupra direcției fondului. O astfel de dinamică ar putea susține o apreciere a cotației FP în lunile următoare.
Un alt punct cheie este istoricul FP: în ultimii trei ani, fondul a derulat oferte de răscumpărare la nivelul VUAN din acel moment. În opinia lui Nedelcu, este plauzibil ca un scenariu similar să se repete în septembrie, ceea ce ar face neatractivă vânzarea la 0,68 lei/acțiune în prezent, dacă există șansa unui preț apropiat de 0,79 lei sau chiar peste.
În plus, dintr-o perspectivă strict aritmetică, diferența mică dintre prețul din piață și prețul ofertei este erodată de comisioanele de brokeraj și de impozitul de 6%, ceea ce reduce semnificativ câștigul potențial al unei strategii de tip „cumpără din piață – vinde în ofertă”.
O decizie de portofoliu, nu o recomandare
Poziția exprimată de Mihai Nedelcu este una de opinie personală de investitor, construită pe evaluări, scenarii și așteptări proprii privind activele FP și comportamentul celorlalți acționari mari și nu reprezintă o recomandare de investiții, ci o radiografie a modului în care un investitor vede raportul dintre preț, valoare și timp.
Pentru el, concluzia este consecventă cu argumentele prezentate: nu participă la oferta Lion Capital și preferă să rămână expus, mizând pe o creștere graduală a valorii Fondului Proprietatea și pe potențiale distribuții viitoare către acționari.
