Brokerii de la BRK Financial Group au publicat un raport de analiză care acoperă dezvoltatorul imobiliar ONE UNITED PROPERTIES și estimează un preț țintă de 0,796 lei/acțiune, ceea ce înseamnă un potențial de creștere de 23% față de cotația curentă.
″Cu peste 4.000 de unități în dezvoltare, estimăm că ONE va putea vinde, în medie, 1.100-1.200 de unități pe an în următorii 4 ani, ceea ce se traduce într-o creștere anuală compusă (CAGR) de 5,3% a veniturilor din vânzările de proprietăți rezidențiale. Compania a anunțat în acest an intrarea în segmentul premium accesibil, pregătind terenul pentru un alt proiect de mare amploare, prin achiziționarea unui teren de 21 de hectare, cu scopul de a dezvolta aproximativ 5.000 de unități rezidențiale, cu finalizarea primei faze a proiectului preconizată până în 2028,″ se arată in raport.
One United Properties este cel mai mare dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București, care a livrat mai multe proiecte de înaltă calitate în trecut și are în prezent aproximativ 9 proiecte în curs de dezvoltare în cele mai căutate zone rezidențiale din București.
Compania este axată pe segmentele ultra-high-end, high-end și premium ale pieței, având un model de afaceri particular care îi permite să înregistreze marje superioare în comparație cu concurenții, cu o marjă brută medie de 32,6% în ultimii patru ani și o marjă netă medie de 44,0% în aceeași perioadă.
Compania a reușit să își accelereze semnificativ afacerea, livrând până la sfârșitul anului 2023 peste 950 de unități rezidențiale, o creștere de 48% față de anul precedent, și a atins vânzări rezidențiale de 1.207 milioane RON (+46,9% față de anul anterior). Cu peste 4.000 de unități în dezvoltare și alte 7.000 de unități planificate pentru viitor, estimăm că compania va livra aproximativ 4.600 de unități până la sfârșitul anului 2027, cu o medie de 1.100 de unități pe an pentru următorii 4 ani.
Mai mult, compania și-a extins segmentele de birouri, retail și comerciale, cu venituri în creștere cu 57,2% în 2023 față de anul precedent, având în prezent un grad de ocupare a birourilor de peste 88%. Centrele de birouri ale companiei au o suprafață totală închiriabilă (GLA) de aproximativ 102.000 mp, iar cu alte două proiecte în dezvoltare, se estimează o creștere de 25% a suprafeței totale închiriabile. În total, din toate cele trei segmente, se așteaptă ca veniturile să se dubleze, ajungând la 205 milioane RON până în 2027.
Compania utilizează un model de venituri bazat pe „procentul de finalizare”, ceea ce face practic imposibil calculul unei marje de profit reale, deoarece atât veniturile, cât și costurile sunt recunoscute la rate diferite în diferite etape de dezvoltare. Vânzările inițiale de unități sunt realizate la marje mai mici pentru a finanța etapele inițiale ale proiectelor, iar prețurile de vânzare ale unităților cresc pe măsură ce proiectele se apropie de finalizare. Cu toate acestea, compania are o marjă brută medie pe trei ani de 31,8%, comparativ cu 23,5% în grupul său de concurenți, precum și o marjă EBITDA medie pe trei ani de 27,9%, comparativ cu 15,5% în grupul său de concurenți.
Există câteva motive pentru care au reușit să mențină marje mai mari. În primul rând, ONE și-a stabilit brandul ca un furnizor de top de locuințe de înaltă calitate, permițându-i să vândă la un preț premium atât față de prețul mediu al pieței, cât și față de concurență. În medie, prețurile apartamentelor în stadiu avansat de dezvoltare sunt de aproximativ 1,9 ori mai mari decât prețul mediu din București.
În al doilea rând, compania poate produce la un cost mai mic, fără a avea nevoie de finanțare externă, menținând un raport datorii/capital propriu de 62%. Între 10% și 17% din veniturile din vânzările rezidențiale provin de la clienți din stadii incipiente, unde plata este de obicei efectuată în natură, pentru a finanța achiziția terenului pentru proiect. În plus, fluxul de numerar din avansurile de la clienți este semnificativ, permițând asigurarea numerarului necesar pentru dezvoltările în curs. Pentru 2024 și 2025, compania estimează să primească aproximativ 747 milioane RON și, respectiv, 722,1 milioane RON din contractele deja semnate.
ONE se tranzacționează la un PER estimat pentru 2024 de 8,2x, comparativ cu o medie de 15,8x în grupul său de concurenți.
Evaluăm compania la 0,85 RON/acțiune, cu un potențial de creștere de 31,8%, bazat pe media multiplilor EV/EBITDA, PER și PB. Comparativ cu alte companii, marjele EBITDA prognozate mai mari (excluzând vânzările din reevaluări) de 34,9% comparativ cu 15,5% pentru industrie justifică un PER mai mare.
Compania a avut un flux de numerar liber negativ până în 2023, ceea ce face ca o evaluare DCF să fie mai puțin adecvată, având în vedere că compania se află într-o fază de creștere, are o parte importantă din venitul net din câștiguri din reevaluări și dimensiunea și numărul proiectelor viitoare dincolo de planul său actual (2028) sunt dificile de prezis.
Considerăm că compania este încă într-o fază de creștere și nu a ajuns încă la consolidare, și recunoaștem că previziunile noastre privind vânzările de unități sunt conservatoare, având potențialul de a atinge chiar și 1.500 de unități pe an.
În această etapă de creștere, preferăm un model de venit rezidual, în care evaluăm compania la 0,79 RON/acțiune (+22,3% potențial de creștere), concentrându-ne mai mult pe capacitatea sa de a obține un ROE peste costul capitalului propriu și pe premium-ul ROE pe care îl poate obține peste media concurenței, se mai arată in analiză.
Raprotul în întregime poate fi accesat aici.
