Piața imobiliară rămâne unul dintre cele mai urmărite domenii din România, iar anul 2025 a venit cu schimbări profunde atât în București, cât și în marile orașe. Invitat în emisiunea PePLUS, Georgian Marcu, CEO al agenției Green Angels, a analizat evoluțiile majore ale anului, provocările generate de creșterea TVA și direcțiile spre care se îndreaptă piața în 2026.
Oferta de locuințe, în scădere accelerată pentru al doilea an consecutiv
2025 a confirmat o tendință instalată deja în 2024: scăderea ofertei de locuințe atât pe segmentul vechi, cât și pe cel nou. La nivel național, oferta a scăzut cu aproximativ 18%, iar în București cu 18–20%, potrivit lui Georgian Marcu. Livrările de locuințe noi au coborât cu 20% anul trecut și cu încă 6% în primele șase luni din 2025.
Această comprimare puternică a ofertei a alimentat creșterea prețurilor, cu Bucureștiul ajungând la medii raportate de aproximativ 2.100 euro/mp, însă în zona mediană prețurile reale depășesc deja 3.000 euro/mp.
Impactul creșterii TVA: mai puține tranzacții și presiune pe piața veche
Schimbarea cotei reduse de TVA, de la 9% la 21%, a fost una dintre cele mai discutate măsuri fiscale din 2025. Înainte de 1 august, piața a trecut printr-un val de achiziții cauzat de teama creșterii prețurilor, în special pentru locuințe care se încadrau în vechiul regim fiscal.
Georgian Marcu anticipează că efectele reale ale creșterii TVA vor fi vizibile abia din august 2026, deoarece datele actuale includ încă livrări rezultate din antecontracte vechi. Totuși, direcția este clară: TVA-ul majorat va împinge mai mulți cumpărători spre apartamentele vechi și va crește cererea pentru chirii, ceea ce va pune presiune suplimentară pe prețurile acestora.
Evoluția prețurilor în 2025: București rămâne mai accesibil decât alte capitale, dar decalajul se reduce
Deși prețurile au crescut semnificativ, Bucureștiul este în continuare mai accesibil decât orașe precum Budapesta, Bratislava sau Praga. Media scăzută raportată în statistici este însă alterată de includerea localităților periurbane, unde prețurile sunt mai mici, în timp ce în inelul median prețurile reale sunt mult mai ridicate.
Cererea depășește constant oferta, iar blocajele din autorizare au împins dezvoltarea în zona periurbană, unde infrastructura – în special școlile și grădinițele – nu ține pasul cu ritmul construcțiilor.
Piețele locale: Clujul rămâne cel mai scump oraș din România
În timp ce Bucureștiul este epicentrul volumelor tranzacționate, Cluj-Napoca continuă să conducă în topul celor mai scumpe orașe. Diferențele provin, în opinia lui Marcu, din modul diferit de raportare a prețurilor – Bucureștiul include în statistici zone metropolitane clasate eronat ca fiind parte din oraș, ceea ce reduce artificial media generală.
Apartamente noi vs. apartamente vechi: ce preferă cumpărătorii
Odată cu eliminarea TVA-ului redus, mulți cumpărători orientați inițial spre locuințe noi se vor reorienta către piața veche, unde prețurile sunt mai accesibile. Segmentul dezvoltărilor noi va continua să atragă investitori axați pe aprecierea pe termen lung, însă apartamentele construite înainte de 1980 rămân o opțiune mai riscantă din perspectiva duratei de viață și a normelor de rezistență.
Zonele cele mai atractive pentru dezvoltări
Dezvoltările rămân concentrate în zone cu foste platforme industriale sau mari rezerve de teren precum Palady, Fabrica de Glucoză sau Polul de nord-est al Bucureștiului. Proiectele în zona centrală sunt rare, din cauza lipsei terenurilor disponibile și a blocajelor administrative din urbanism.
Cum arată perspectiva pieței imobiliare în 2026
Toți indicatorii converg spre aceeași concluzie: prețurile vor continua să crească. Dacă nu apar evenimente majore la nivel macroeconomic sau geopolitic, aprecierea anuală ar putea rămâne la două cifre, în special din cauza lipsei cronice de ofertă și a încetinirii eliberării autorizațiilor.
Chiriile sunt și ele așteptate să crească într-un ritm mai alert decât prețurile de vânzare, întrucât cererea pentru locuințe de închiriat va crește în urma majorării TVA și a costurilor tot mai ridicate ale achizițiilor.
Este un moment bun pentru achiziție?
Potrivit lui Georgian Marcu, fiecare decizie depinde de motivația personală, însă ultimii ani au demonstrat că orice moment a fost bun pentru cumpărare. În absența unei crize majore, piața are toate premisele să continue trendul ascendent.
Concluzie
Piața imobiliară românească intră în 2026 cu dezechilibre structurale evidente: ofertă insuficientă, prețuri în creștere și presiune tot mai mare pe segmentul de închiriere. Pentru investitori, piața rămâne atractivă pe termen lung, iar pentru cumpărătorii finali, accesibilitatea devine o provocare tot mai mare.
PePLUS va reveni cu o analiză actualizată în vara anului 2026, pentru a evalua impactul real al schimbării de TVA și evoluțiile noi ale pieței.
