Un prim semestru mai slab decât ținta proprie, într-un sector rezidențial lovit de creșterea TVA și de incertitudinea politică. Managementul Impact argumentează însă că declinul este, în bună parte, o iluzie statistică — comparația se face cu o bază artificial umflată de graba clienților de a prinde vechiul TVA de 9%.
Grupul Impact, listat la Bursa de Valori București sub simbolul IMP, aniversează 30 de ani de prezență pe piața locală — o longevitate rară pentru un dezvoltator imobiliar. Discuția de la Feel the Markets pornește de la rezultatele semestrului întâi, marcate de un ritm de vânzări sub obiectivul propus. Contextul a fost dificil: tranzacții mai puține, TVA majorat pentru locuințe, inflație și un guvern demis care a alimentat percepția de risc — inclusiv semnalele agențiilor de rating privind vulnerabilitățile sistemice ale României.
Cheia de citire a rezultatelor stă însă în baza de comparație. În primul trimestru din 2025, Impact închidea accelerat promisiuni de vânzare-cumpărare semnate cu până la trei ani în urmă în ansamblul Greenfield-Băneasa, în timp ce anunțul eliminării TVA-ului redus de 9% (pentru apartamente de maximum 120.000 de euro) a provocat o accelerare bruscă a întregii piețe. Cu alte cuvinte, scăderea de anul acesta pare abruptă tocmai pentru că se raportează la un vârf nesustenabil.
Profit individual vs. consolidat: de unde vine diferența
Investitorii care compară cele două linii de profit trebuie să înțeleagă mecanica. La nivel individual, pe Impact ca emitent, intră și dividendele plătite de companiile din grup în care Impact este acționar majoritar. La nivel consolidat, aceste venituri interne se elimină din bilanț și din contul de profit și pierdere. Profitul individual reflectă deci poziția Impact ca deținător de participații, în timp ce cel consolidat curăță efectele tranzacțiilor din interiorul grupului.
Construcțiile aduc venitul, dar nu marja
Activitatea de construcții și antrepriză generală, realizată prin subsidiara de profil a grupului, generează cea mai mare parte a cifrei de afaceri și se află pe un trend ascendent solid — câștigând proiecte de referință și în afara portofoliului propriu. Rentabilitatea rămâne însă modestă: marja unei companii de construcții se situează în jurul a 5%, mult sub marjele din dezvoltarea rezidențială. Volumul vine din construcții; profitabilitatea, din partea de dezvoltare.
De ce au încetinit vânzările — și ce urmează
Clienții care cochetau cu ideea unei achiziții au accelerat procesul până în august 2025, după care șocul creșterii TVA la 21% a răcit piața. Nici Impact, nici competitorii nu pot absorbi acest salt prin comprimarea marjelor, așa că a doua parte a anului trecut și primul trimestru din 2026 au adus un recul. Potrivit CEO-ului, piața s-a obișnuit deja cu noile prețuri și revine spre normal.
Pe plan intern, compania mizează pe o resetare comercială: a recrutat un CEO pentru Impact Finance and Sales — doamna Iulia Iana — și a selectat două agenții de digital marketing lider de piață pentru un nou concept de targetare a clientelei. Obiectivul declarat este ambițios: cel puțin o dublare a cifrei de afaceri pe zona rezidențială, cu o capacitate de vânzare de peste 20 de apartamente pe lună în Greenfield.
Problema istorică a cartierului — accesul insuficient — ar urma să fie rezolvată până în decembrie, prin al doilea drum de acces cu traversare peste calea ferată și racord la centura Bucureștiului. Împreună cu viitoarea linie de metrou spre Otopeni, managementul anticipează o apreciere substanțială a proprietăților. Strategia: prețuri crescute moderat, pentru un cash flow constant care să finanțeze proiectele următoare.
Portofoliul de proiecte
Greenfield-Băneasa — proiectul „ongoing”, adresat familiilor tinere și specialiștilor la început de carieră (middle-class, ~1.700 euro/mp). Luna aceasta se recepționează 250 de apartamente, urmează startul altor 185 și o autorizație pentru încă 550. Până în 2032–2034, grupul vizează 3.000–3.500 de apartamente. În Greenfield, 60–65% dintre clienți cumpără cu credit ipotecar, restul cash.
Aria Verdi (Bd. Barbu Văcărescu) — proiectul fanion, high-end, cu prețuri de ~4.000 euro/mp construit, diferit de tot ce a realizat grupul până acum. Interes major din partea clienților cu venituri ridicate; vânzările de până acum s-au făcut fără marketing agresiv, în cercul restrâns de clienți. Compania nu vrea să pre-vândă masiv în stadiile incipiente, pentru a proteja marja (prețul crește de la T-zero spre finalizare).
Greenfield Iași — Dealul Copoului, în vecinătatea grădinii botanice, replicând conceptul de comunitate din București într-o piață regională.
Boreal Plus — Constanța, unde grupul are și apartamente închiriate pe termen lung către companii străine; aceste pachete, cu randamente bune, urmează a fi oferite unor investitori care ar prelua și contractele de închiriere.
Venituri recurente — dar nu pe termen lung
Venitul fix provine din chiriile centrului comercial Greenfield Plaza și din zona de wellness (sală de fitness, piscine interioare și exterioare). CEO-ul este direct: generarea de venituri recurente nu este core business-ul Impact. Anul viitor, grupul intenționează să marcheze și să lichidizeze întregul centru comercial, pentru a elibera capital către un pipeline care mai cuprinde circa 7.000 de apartamente. Achiziția de noi active comerciale este exclusă — compania are teren propriu și front de lucru pentru următorii 8–9 ani.
Finanțare: bănci, obligațiuni și un „premier” pentru România
Impact lucrează tradițional cu băncile comerciale, dar s-a finanțat și prin obligațiuni corporative listate la BVB. Grupul analizează lansarea, până în decembrie, a unei noi emisiuni — de această dată de obligațiuni garantate cu active în spate, ceea ce ar fi o premieră pe piața locală, unde emisiunile corporative sunt în general negarantate. Argumentul de forță: un grad de îndatorare de circa 15%, cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani, după o rambursare accelerată de credite — o premisă favorabilă pentru atragerea de noi finanțări.
Costul finanțării, al materialelor și al forței de muncă a crescut, iar TVA-ul apasă suplimentar. Impact își impune o marjă minimă de 30–35% pe proiect — orice cheltuială neprevăzută sau schimbare fundamentală de piață poate anihila complet profitabilitatea. Consecința: prețuri finale mai mari și, posibil, mai puțini clienți eligibili. Excepție face Aria Verdi; pentru restul pipeline-ului, grupul rămâne în zona „affordable”, cu discuții de finanțare inclusiv la instituții financiare străine.
Ce spune graficul acțiunilor
După ieșirea din tendința descendentă, cotația IMP evoluează de la începutul anului într-un canal lateral clar delimitat, cu o limită superioară și una inferioară. Pe grafic săptămânal, o depășire reușită a zonei 4,6–4,8 lei ar putea deschide drumul spre pragul de 5 lei — o schimbare de „prefix” — și ulterior spre 6,8–7 lei. Până la o ieșire din range, direcția rămâne nedecisă; odată confirmată, mișcarea tinde să fie una amplă.
Discountul față de activul net
Aici stă principalul argument al CEO-ului pentru investitori: capitalizarea bursieră se află sub activul net contabil al companiei, cu un decalaj de ordinul zecilor de milioane de euro. Activul net — activele curente și fixe minus datorii — este, în opinia sa, „esența” valorii, iar acțiunea este „în mod nedrept subevaluată”. Pentru semestrul al doilea, indicatorii de urmărit sunt vânzările efective și anticontractele semnate la Aria Verdi, care se traduc în cash flow-uri certe la momente viitoare în timp.
Perspectiva pieței rezidențiale
Predictibilitatea rămâne, în viziunea managementului, cel mai important factor. Legea Nordis a impus mai multă disciplină — dar și rigiditate — în rândul dezvoltatorilor. Impact se declară perfect adaptat, întrucât nu a lucrat niciodată „pe banii clientului”, ci pe capitaluri proprii, credite bancare și obligațiuni — un potențial avantaj competitiv față de dezvoltatorii care se bazau pe avansuri consistente. CEO-ul nu vede riscuri sistemice în sector, consideră sistemul bancar solid și nu anticipează surprize legislative sau fiscale majore.
Impact intră în a doua parte a anului cu o îndatorare la minimul ultimilor cinci ani, un pipeline masiv și o resetare comercială menită să dubleze vânzările rezidențiale. Deblocarea accesului în Greenfield și trecerea Aria Verdi în faza de marketing agresiv sunt catalizatorii pe care mizează managementul.
Teza de investiție se sprijină pe discountul față de activul net contabil și pe conversia pipeline-ului în cash flow. Riscurile țin de ciclul lung al dezvoltării imobiliare, de presiunea pe marje și de un context macro încă fragil. Investitorii ar face bine să urmărească nu narativul, ci vânzările efective și anticontractele semnate trimestru de trimestru.
Acest articol are caracter informativ și rezumă afirmațiile invitatului din cadrul emisiunii Feel the Markets. Nu constituie recomandare de investiții. Cifrele și proiecțiile prezentate aparțin reprezentantului companiei și nu au fost verificate independent. Investițiile în instrumente financiare presupun riscuri, inclusiv riscul pierderii capitalului investit. Deciziile de investiție trebuie luate pe baza propriei analize sau cu consultarea unui consultant financiar autorizat.
