Bursa de Valori București · Segment Premium
One United Properties
Profitul semestrial a scăzut cu 68%, dar aproape integral din cauza unui decalaj contabil, nu al fundamentelor. Iar prețul stă la 0,54 din activul net. Radiografie completă a S1 2026.
One United Properties este cel mai mare dezvoltator și investitor imobiliar listat la Bursa de Valori București, cu un portofoliu concentrat pe rezidențial premium și birouri în zone centrale din capitală. Modelul are două motoare: vânzarea de locuințe și clădiri (venituri ciclice) și un portofoliu de proprietăți destinate închirierii care produce venituri recurente și stabile.
Rezultatele pe primul semestru din 2026 arată, la prima vedere, alarmant: cifra de afaceri în scădere cu 47%, iar profitul net cu 68%. Însă majoritatea acestei prăbușiri nu vine din cererea reală, ci dintr-un decalaj de recunoaștere contabilă generat de o modificare legislativă intrată în vigoare în decembrie 2025. Este exact tipul de situație în care cifrele raportate și realitatea economică sunt opuse — și în care un investitor are nevoie de indicatorii potriviți pentru a le separa.
De ce arată atipic semestrul unu din 2026
Conform standardului IFRS 15, veniturile din vânzarea de locuințe se recunosc doar la semnarea antecontractului. Noul cadru legislativ din România a introdus etape administrative suplimentare (cadastrale) înaintea acestei semnături, ceea ce a împins recunoașterea unei părți importante din vânzări în perioade viitoare — în principal în 2027. Cererea și încasările au continuat; doar momentul contabil s-a mutat.
Cifrele „comparabile” sunt estimări ilustrative ale conducerii, nu informații financiare IFRS. Diferența de ~99 mil. lei reprezintă profit amânat, așteptat să fie recunoscut ulterior.
În partea a doua analizăm evaluarea completă — de ce P/NAV și P/BV spun mai mult decât PER-ul de 14,39, cum arată indicatorii specifici unui dezvoltator imobiliar (LTV, randamentul chiriilor, acoperirea dobânzii), portofoliul de proiecte de 1,53 miliarde de euro și riscurile care justifică prudența pieței.
Rezultatele S1 2026 pe scurt
Pe partea recurentă, afacerea a rezistat: veniturile din chirii au crescut cu 3%, iar venitul net din chirii cu 6%. Prăbușirea vine din segmentul rezidențial, unde recunoașterea veniturilor a fost amânată de noul cadru legislativ.
Atenție la calitatea profitului: peste jumătate din EBITDA provine din reevaluarea investițiilor imobiliare (câștiguri contabile, fără intrare de numerar). Marja netă a vânzărilor rezidențiale a rămas solidă, la 25,8%.
Evaluare: acțiunea față de activul net
Pentru un dezvoltator imobiliar, PER-ul este un punct slab: profitul e volatil de la un semestru la altul, iar anul acesta e distorsionat de decalajul contabil. Reperul corect este raportarea prețului la valoarea activelor. Trei prețuri de referință pentru aceeași acțiune:
De ce diferă VAN de valoarea contabilă: bilanțul IFRS păstrează multe active la cost, iar VAN reflectă valoarea de piață estimată a întregului portofoliu (dezvoltări incluse). VAN pe acțiune este calculată de companie pe numărul redus de 105,1 mil. acțiuni (după anularea celor răscumpărate); pe cele 110,5 mil. actuale, VAN/acțiune ar fi ~58,8 lei — discountul rămâne de ordinul a 43–46%.
Indicatorii care contează pentru un dezvoltator imobiliar
Dincolo de PER și EV/EBITDA, un investitor în imobiliare urmărește levierul, calitatea veniturilor din chirii și capacitatea de a servi datoria. Iată tabloul complet:
Portofoliul, proiectele în derulare și fluxurile contractate
Ceea ce nu apare în profitul semestrial este vizibilitatea asupra numerarului viitor. Aici stă argumentul optimiștilor.
| Suprafață închiriabilă (GLA) | 152.000 mp | → 195.000 la final de an |
| Grad de închiriere | 95% | 93% chiriași mutați |
| NOI nominal anualizat | 28,6 mil. € | → 40,5 mil. € la final de an |
| Durata medie contracte (WAULT) | 5,2 ani | preț mediu vânzare 3.853 €/mp |
Expansiunea internațională a început: prima achiziție de teren în SUA (Tennessee, zona metropolitană Nashville — proiectul One Liberty Pike), iar Miami este identificat drept următoarea piață, cu o primă investiție vizată până la finalul lui 2026.
Riscuri și concluzie
One United Properties livrează o imagine de manual pentru divergența dintre cifre contabile și realitate economică: profit raportat în cădere cu 68%, dar în cea mai mare parte din cauza unui decalaj de recunoaștere care se va reflecta în 2027, nu a unei deteriorări a cererii. Portofoliul de închiriere crește, marjele rezidențiale rămân solide, levierul este scăzut (LTV 16,5%), iar fluxurile contractate de 445 mil. € oferă vizibilitate.
De cealaltă parte a balanței: discountul de ~46% față de VAN nu s-a închis, semn că piața cere dovezi că profiturile amânate chiar se materializează în 2027 și că riscurile administrative (ANCPI) se disipează. Pentru investitor, întrebarea nu este dacă activele valorează mai mult decât prețul — indicatorii sugerează că da — ci cât durează până când calendarul contabil și cel bursier se reîntâlnesc.
Sursă date: raportul semestrial S1 2026 One United Properties și date Bursa de Valori București (2 septembrie 2026). VAN este o estimare a conducerii, neauditată, nu un indicator IFRS. Acest material are caracter informativ și educativ și nu constituie recomandare de investiții. Autorul nu este consilier financiar; deciziile de investiție vă aparțin.
