Schimbările fiscale care vor redefini piața locuințelor noi
Sectorul imobiliar românesc se află în fața unei transformări majore care va influența decisiv comportamentul cumpărătorilor și strategiile dezvoltatorilor. Începând cu 1 august 2025, cota de TVA pentru livrările de locuințe noi va crește dramatic de la 9% la 21%, o modificare care se înscrie în cadrul unui amplu pachet de reforme fiscale guvernamentale.
Această schimbare legislativă, discutată recent în emisiunea „Pe Plus” cu Tiberiu Porojan și Mădălina Arsene, Sales Manager la Speedwell Development, reprezintă mai mult decât o simplă ajustare fiscală – este o redesenare a peisajului imobiliar românesc cu implicații profunde pentru toate părțile implicate.
Mădălina Arsene, Sales Manager, Speedwell Development
Contextul actual: Facilitatea fiscală care dispare
În prezent, livrarea de locuințe cu o suprafață de până la 120 de metri pătrați și o valoare de maximum 600.000 de lei, destinată persoanelor fizice, beneficiază de o cotă redusă de TVA de 9%. Această facilitate fiscală, introdusă pentru a stimula accesul la locuințe noi, va fi eliminată prin noile modificări legislative.
„Creșterea este mare, foarte mare, în jur de 133%, pleacă de la 9 și ajunge la 21%„, explică Tiberiu Porojan, subliniind magnitudinea acestei schimbări.
„Pentru a înțelege impactul real, să analizăm un exemplu concret: pentru o locuință în valoare de 600.000 de lei, TVA-ul va crește de la 54.000 de lei la 126.000 de lei, o diferență de 72.000 de lei (aproximativ 14.000 de euro)„, afirmă Mădălina Arsene.
Impactul asupra cumpărătorilor: Între urgență și nesiguranță
Mădălina Arsene observă că această modificare „afectează direct piața imobiliară, în special segmentul rezidențial, unde cererea este extrem de sensibilă la variațiile de preț”. Efectul cel mai vizibil se manifestă asupra tinerilor și familiilor aflate la prima achiziție, categoria cea mai expusă la fluctuațiile de preț.
Diferența de 72.000 de lei poate reprezenta pragul dintre accesibilitatea și inaccesibilitatea unei locuințe. Această sumă poate însemna „eliminarea accesului la finanțare pentru mulți potențiali cumpărători”, diferența de 10-12% putând fi decisivă între eligibilitatea și neeligibilitatea pentru un credit bancar.
Măsurile tranzitorii: O gură de aer pentru cei grăbiți
Totuși, legislația prevede anumite măsuri de tranziție care oferă o ultimă șansă celor care acționează rapid. Cumpărătorii care semnează un contract până la 31 iulie 2025 și achită un avans de minimum 20% din valoarea imobilului pot beneficia în continuare de cota redusă de 9%, cu condiția ca locuința să fie finalizată și livrată până la 1 august 2026.
„Asta e cumva o gură de aer pentru cei care se grăbesc acum pe ultima sută de metri„, comentează Mădălina Arsene, subliniind importanța acestei perioade de grație pentru dezvoltatori și cumpărători deopotrivă.
Efectele asupra dezvoltatorilor: Regândirea strategiilor
Din perspectiva dezvoltatorilor imobiliari, schimbarea fiscală impune o recalibrare completă a strategiilor de business. „Dezvoltatorii sunt nevoiți să regândească strategia de vânzare, evident să ajusteze bugetele proiectelor și să gestioneze o posibilă încetinire a ritmului de tranzacționare„, explică reprezentanta Speedwell Development.
Această presiune se manifestă pe mai multe niveluri:
• Presiunea pe vânzări și lichidități: Fluxul de numerar al dezvoltatorilor va fi afectat de potențiala scădere a cererii, impunând o gestionare mai atentă a resurselor financiare.
• Adaptarea strategiilor comerciale: Companiile vor trebui să ofere „flexibilitate în condițiile de plată și să adapteze strategia comercială pentru a valorifica în parte din perioada de tranziție„.
• Nevoia de consiliere specializată: Agenții imobiliari devin „esențiali în această perioadă, oferind nu doar prezentări de proprietăți, ci mergând către consiliere fiscală și juridică de bază„.
Programul „Noua Casă” sub presiune
Una dintre consecințele cel mai des discutate ale acestei modificări fiscale o reprezintă impactul asupra programului guvernamental „Noua Casă”. Multe locuințe care până acum erau accesibile prin acest program „ar putea ieși din ecuație”, mai ales corelat cu deprecierea leului.
Pentru beneficiarii acestui program, „ratele lunare ale celor care vor să acceseze un credit vor crește proporțional”, chiar dacă nivelul dobânzilor rămâne mai scăzut comparativ cu anii 2022, când s-a înregistrat o creștere accelerată a costurilor de finanțare.
Redistribuirea cererii: De la locuințe noi la piața secundară
Un efect colateral, dar semnificativ, al acestei modificări fiscale îl constituie redirecționarea cererii către apartamentele existente și către piața chiriilor. „Va crește interesul pentru chirii și pentru apartamentele existente„, spune Mădălina Arsene, deși recunoaște că „nu cred că e neapărat un lucru bun, mai ales pentru apartamentele din stocul vechi pentru că multe dintre ele știm că sunt vechi și foarte vechi„.
Această migrare a cererii către stocul vechi ridică întrebări despre calitatea locuirii, multe dintre aceste apartamente nerespectând standardele moderne de izolație și confort.
Statistici și tendințe de piață
Datele actuale arată că aproximativ 70% din tranzacțiile imobiliare se realizează prin credit bancar, restul de 30% fiind plăți cash. Totuși, această proporție variază semnificativ în funcție de segmentul de piață și tipul de dezvoltator.
În cazul proiectelor Speedwell Development, „raportul nu e același care se păstrează, dat fiind și segmentul în care ne adresăm și proiectele pe care le dezvoltăm, prin urmare, presiunea finanțării și a ratelor bancare ating o mică parte din tranzacții„.
Adaptarea la noua realitate: Strategii și soluții
Pentru a face față acestor schimbări, companiile din domeniul imobiliar adoptă diverse strategii de adaptare:
• Flexibilizarea condițiilor de plată: Oferirea de alternative de plată care să atenueze impactul creșterii TVA-ului.
• Consiliere specializată: Pregătirea echipelor de vânzări pentru a oferi „consultanță personalizată fiecărui client” și „cunoaștere în profunzime a domeniului„.
Optimizarea perioadei de tranziție: Valorificarea maximă a măsurilor tranzitorii pentru a menține fluxul de vânzări.
Perspective de viitor: Adaptare și continuitate
În ciuda provocărilor pe termen scurt, experții din industrie rămân optimiști privind capacitatea pieței de a se adapta la noile condiții. „Tot timpul există o perioadă de ajustare, de absorbire a noilor măsuri, urmând ca ulterior piața să-și regăsească echilibrul și să continue această nevoie constantă de locuit„, observă Mădălina Arsene.
Această perspectivă pe termen lung sugerează că, deși perioada următoare va fi marcată de ajustări și posibile scăderi de volum, piața imobiliară va găsi modalități de a se adapta la noua realitate fiscală.
Concluzii: O transformare cu multiple fațete
Creșterea TVA-ului de la 9% la 21% pentru locuințele noi reprezintă mai mult decât o simplă modificare fiscală – este un catalizator pentru o transformare profundă a pieței imobiliare românești. Efectele se vor resimți pe toate nivelurile: de la cumpărătorii individuali care vor trebui să-și recalculeze bugetele, până la dezvoltatorii care vor trebui să-și regândească strategiile de business.
Măsurile tranzitorii oferă o fereastră de oportunitate pentru cei care pot acționa rapid, dar după 1 august 2025, piața va intra într-o nouă eră caracterizată de prețuri mai mari și, posibil, de o cerere reorientată către alte segmente.
Succesul în această nouă configurație va depinde de capacitatea tuturor actorilor implicați – dezvoltatori, agenți imobiliari, instituții financiare și cumpărători – de a se adapta rapid și eficient la noile condiții. Experiența din perioade similare de ajustare sugerează că, după o fază inițială de incertitudine, piața își va regăsi echilibrul, chiar dacă la un nivel de preț mai ridicat.
Pentru consumatorii finali, mesajul este clar: perioada următoare va necesita o analiză mai atentă a opțiunilor disponibile și, posibil, o reconsiderare a priorităților în materie de locuire. În același timp, pentru profesioniștii din domeniu, aceste schimbări reprezintă o oportunitate de a-și demonstra expertiza și de a oferi valoare adăugată reală clienților lor într-o perioadă de transformare majoră a pieței.
Foto credit: Proiect rezidențial The IVY dezvoltat de Speedwell
