Investiția într-un apartament de două camere din București oferă în prezent un randament brut anual de 6,2%, în timp ce Cluj-Napoca se află la polul opus cu un randament brut anual de 3,9%, întrucât prețul mediu pe metru pătrat este cu 50% mai mare, conform datelor Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România, conform BRAT.
București oferă în prezent cel mai bun randament brut pentru o investiție într-un apartament cu două camere, potrivit prețurilor medii solicitate de proprietari la vânzare și închiriere în cadrul anunțurilor publicate pe Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România.
Pentru un preț mediu de 2.201 euro pe metru pătrat, un apartament cu două camere cu o suprafață de 52 de metri pătrați, similară cu suprafața minimă menționată în Legea 114 din 11 octombrie 1996, costă în Capitală aproape 114.500 de euro.
În același timp, chiria medie în București în iunie 2026 a fost de 593 de euro, ceea ce echivalează cu un randament brut anual de 6,2%, cel mai mare dintre cele nouă orașe analizate.
„Poziția de lider a Bucureștiului la acest capitol este justificată atât de prețurile de achiziție mai mici decât în orașe precum Cluj-Napoca sau Brașov, cât și de faptul că proprietarii solicită cele mai mari chirii dintre cele nouă orașe analizate.
De altfel, în Capitală apartamentele se închiriază mai repede, inclusiv datorită cererii mari din partea studenților sau a angajaților din multinaționale. În plus, valoarea cumulată a taxelor, impozitelor și celorlalte costuri obligatorii suportate de proprietari este foarte asemănătoare în cele nouă orașe, astfel că orașele mai mici nu sunt avantajate la acest capitol”, a declarat Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate (Storia și OLX Imobiliare în România).
Din chiria medie de 593 de euro pe lună, proprietarul apartamentului din București plătește un impozit de 10%. Statul estimează că proprietarul are cheltuieli de 20% pentru a realiza acest venit, motiv pentru care scade automat această cotă fără să solicite documente justificative. Prin urmare, impozitul de 10% se aplică pentru suma rămasă după scăderea cotei de cheltuieli forfetare de 20%, iar în acest caz, impozitul echivalează cu 47 de euro. Astfel, proprietarul rămâne cu o chirie de 546 de euro după plata impozitului.
În plus, potrivit legislației în vigoare, proprietarul plătește anual contribuții CASS în valoare de 2.430 lei, întrucât veniturile din chirii se încadrează la echivalentul a cel puțin 6 salarii minime brute lunare, dar sunt sub pragul de 12 salarii minime brute lunare.
La această sumă se adaugă impozitul anual pe locuință, care în cazul unui apartament cu două camere este de aproximativ 400 lei, dar și asigurarea obligatorie a locuinței în valoare de 130 lei pe an. În total, aceste cheltuieli ajung la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul din prezent a 565 de euro pe an sau 47 de euro pe lună. Cu alte cuvinte, aproximativ o chirie pe an ajunge la stat sub formă de CASS și impozite.
În final, după toate aceste plăți, proprietarul apartamentului cu două camere din București obține o chirie netă de 499 de euro pe lună. Calculele se bazează pe un apartament cu două camere închiriat permanent și nu includ costurile proprietarului cu întreținerea periodică a locuinței.
Potrivit datelor Storia, pe baza chiriilor medii, proprietarii de apartamente cu două camere din toate marile orașe se încadrează la plata unui CASS anual de 2.430 de lei. Prin urmare, costurile anuale cu CASS, impozitul pe proprietate și asigurarea obligatorie a locuinței ajung în toate orașele la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul a aproximativ 47 de euro pe lună.
Cinci orașe oferă randamente brute egale sau peste 5%
Niciun alt mare oraș din România nu a mai obținut un randament brut anual de cel puțin 6%, iar Bucureștiul este urmat în acest clasament de Constanța, cu un randament de 5,4% generat de o chirie lunară de 500 de euro pentru un apartament cu două camere care costă în medie 111.000 de euro. După plata impozitului pe chirie și a taxelor anuale, proprietarul va rămâne cu o chirie de aproximativ 413 euro.
Foarte aproape de Constanța se află Iași, acolo unde proprietarul unui apartament cu două camere obține un randament brut anual de 5,3% prin intermediul unei chirii lunare de 450 de euro, în contextul în care prețul mediu al unui apartament cu două camere depășește 102.000 de euro.
La nivelul lunii iunie 2026, Brașov și Timișoara oferă randamente brute medii anuale de 5%, cu un avantaj pentru Brașov din perspectiva faptului că proprietarul rămâne cu o chirie medie de 413 euro pe lună după plata impozitelor și taxelor, comparativ cu cei 354 de euro care rămân proprietarului de apartament din Timișoara.
Chiar dacă are cel mai mic preț mediu la apartamentele cu două camere dintre orașele analizate (99.500 de euro), Oradea asigură proprietarilor un randament de 4,8%, mult sub cele din alte orașe, ca urmare a faptului că aici sunt cele mai accesibile chirii: 400 de euro pe lună, similar cu nivelul raportat în Sibiu.
Totuși, Sibiu are un randament brut anual inferior de 4,5% din cauza prețului ușor mai mare al apartamentului (107.000 euro). De asemenea, Craiova oferă un randament brut anual de 4,7% generat de o chirie medie de 420 de euro.
Chiar dacă orașe mai mici precum Sibiu sau Oradea oferă randamente mai scăzute, acestea pot reprezenta o opțiune pentru investitorii care urmăresc stabilitate și predictibilitate pe termen lung.
Cluj-Napoca: cel mai mic randament brut, a doua cea mai mare chirie
Dintre orașele analizate, Cluj-Napoca oferă de departe cel mai mic randament brut anual: 3,9%. Principala explicație este că prețul mediu al unui apartament de două camere este de 3.300 de euro pe metru pătrat, cu 50% mai mare comparativ cu București (2.200 de euro pe metru pătrat). În acest context, prețul mediu al unui apartament cu două camere ajunge în Cluj-Napoca la peste 171.500 de euro.
Pe de altă parte, chiria medie pentru un apartament cu două camere în Cluj-Napoca este de 560 de euro, a doua cea mai mare din țară după București (593 de euro). Din această chirie brută, proprietarul va plăti impozite și taxe în valoare de aproximativ 92 de euro și va rămâne astfel cu o chirie lunară netă de aproximativ 468 de euro înainte de eventualele cheltuieli pentru întreținerea apartamentului.
Prin urmare, strict din perspectiva sumei de bani cu care rămân de pe urma închirierii unui apartament cu două camere, proprietarii din Cluj-Napoca sunt pe locul doi în țară după Capitală.
Pe lângă închirierea pe termen lung, proprietarii au ca alternativă și închirierea pe termen scurt pe platforme precum Booking și Airbnb. Potrivit informațiilor publicate de platforma de analize de date AirDNA, în București există aproximativ 9.000 de proprietăți închiriate pe termen scurt cu un venit mediu lunar de 687 de euro pe lună, în timp ce în Cluj-Napoca sunt aproximativ 2.300 de astfel de proprietăți cu un venit mediu lunar de 514 euro. Aceste date sunt cumulate indiferent de numărul de camere, iar închirierea pe termen scurt implică și alte costuri de mentenanță comparativ cu închirierea pe termen lung.
Randamentul brut anual, în scădere în toate orașele comparativ cu iunie 2025
Comparativ cu prețurile medii și chiriile solicitate pentru apartamentele cu două camere în iunie 2025, randamentul brut anual este în prezent în scădere în toate marile orașe, potrivit datelor Storia.
Dintre cele nouă orașe incluse în analiză, Timișoara a înregistrat cea mai mică scădere a randamentului, de 0,1 puncte procentuale, de la 5,1% în 2025 la 5% în 2026. În șapte dintre celelalte orașe, scăderile au fost cuprinse între 0,2 și 0,4 puncte procentuale, în timp ce Constanța a înregistrat o scădere mai accentuată, de 0,6 puncte procentuale.
De departe, cea mai mare scădere s-a înregistrat la Constanța, acolo unde randamentul brut anual a scăzut cu 0,6 puncte procentuale, de la 6% în 2025 la 5,4% în 2026.
Scăderea randamentului vine în contextul în care pe parcursul ultimului an prețurile medii la apartamentele cu două camere au crescut în toate orașele analizate, cu procente care au variat de la 6% în Brașov și Cluj-Napoca la 11% în Constanța. De asemenea, prețurile au crescut cu 10% în Timișoara, Craiova și Sibiu.
În paralel, chiria medie pentru un apartament cu două camere a crescut doar în București (+1,7%) și, mai ales, în Craiova (+5%) și Timișoara (+6%). În schimb, chiriile medii au scăzut în Cluj-Napoca (-3%), iar în celelalte orașe incluse în analiză au stagnat.
Pe de altă parte, scăderea rentabilității poate avea un caracter temporar, iar pe termen lung investițiile imobiliare în scop de închiriere oferă stabilitate din mai multe puncte de vedere: costurile totale cu impozitele, taxele și alte cheltuieli sunt scăzute comparativ cu valoarea chiriei, iar impozitul pentru a doua proprietate are aceeași formulă de calcul, astfel că nu presupune costuri suplimentare.
De asemenea, chiriile medii diferă în funcție de sezon, iar în marile centre universitare cererea pentru chirii va rămâne mare inclusiv datorită studenților. În plus, în ultima perioadă a crescut numărul persoanelor care se orientează spre chirie și amână achiziția, ca urmare a situației economice actuale. Nu în ultimul rând, o a doua proprietate care în prezent este închiriată pe termen lung poate deveni în viitor locuința principală a copiilor, fără o achiziție suplimentară la vremea respectivă.
