Acțiunea Zilei: One United Properties – Profitul crește cu 14%, dar piața evaluează acțiunea cu discount de 14% față de NAV

One United Properties (ONE) a raportat rezultate anuale preliminare pentru 2025 care confirmă o schimbare de paradigmă în modelul de business al celui mai mare dezvoltator imobiliar listat la Bursa de Valori București. Deși cifra de afaceri consolidată a scăzut marginal cu 2%, la 1,412 miliarde de lei, profitul net a crescut cu 14%, la 425,8 milioane de lei — un semnal clar că eficiența operațională și optimizarea costurilor au preluat ștafeta de la creșterea agresivă a top-line-ului.

La prețul curent de 29,75 lei pe acțiune, ONE se tranzacționează la un P/E de doar 7,73x și, mai relevant pentru o companie imobiliară, la un discount de aproape 14% față de valoarea activului net (NAV) de 34,56 lei per acțiune. Cu alte cuvinte, piața evaluează fiecare leu din activele nete ale companiei la doar 86 de bani — o situație neobișnuită pentru un dezvoltator cu marje în creștere și un portofoliu comercial ocupat în proporție de 97%.

Raportul merită analizat din mai multe unghiuri: evoluția segmentului rezidențial versus cel comercial, structura bilanțieră, indicatorii specifici sectorului imobiliar și, nu în ultimul rând, vizibilitatea fluxurilor de numerar viitoare — un element pe care puțini investitori îl analizează suficient.

I. Reacția prețului acțiunii

Acțiunile ONE au avut o evoluție volatilă în ultimele luni. Pe 9 martie, titlul se tranzacționa la 31,00 lei, iar la momentul scrierii acestei analize prețul este de 29,75 lei. Contextul macro — incertitudinile geopolitice și tensiunile din Orientul Mijlociu — au afectat apetitul general pentru risc pe BVB, iar sectorul imobiliar nu a fost ferit de acest val de prudență. Cu toate acestea, fundamentele companiei au evoluat în direcția opusă sentimentului pieței.

II. Analiza contului de profit și pierdere

Povestea din spatele cifrelor este una de maturizare. Cifra de afaceri a scăzut cu 2%, la 1,412 miliarde de lei, în principal din cauza unei diminuări de 6% a veniturilor din vânzări rezidențiale. Însă costul de vânzare a scăzut mai mult (-12%), ceea ce a împins venitul net din segmentul rezidențial în sus cu 10%, la 363,5 milioane de lei. Marja netă rezidențială s-a îmbunătățit la 33,9%, de la 28,9% în 2024 — aproape de targetul declarat al companiei de 35% per proiect.

Segmentul comercial (birouri și retail) a continuat să crească: veniturile din chirii au avansat cu 9%, la 164,6 milioane de lei, iar venitul net din chirii a ajuns la 107,6 milioane de lei (+5%). Cu un grad de ocupare de 97% și 90% din chiriași deja mutați, portofoliul comercial a intrat într-o fază de stabilitate și generare recurentă de cash-flow.

Un element important a fost reducerea cheltuielilor administrative cu 13%, la 64,4 milioane de lei, urmare a unui program de optimizare a costurilor implementat pe tot parcursul anului 2025. Rezultatul: EBITDA a crescut cu 19%, la 572,9 milioane de lei, iar marja EBITDA a ajuns la 40,6% — un nivel excelent pentru sectorul imobiliar.

III. Structura bilanțieră și indicatori imobiliari

Activele totale au crescut cu 19%, la 6,6 miliarde de lei. Investițiile imobiliare — principalul motor de valoare pe termen lung — au avansat cu 14%, la 3,25 miliarde de lei, reprezentând 49% din totalul activelor. Această creștere a fost alimentată de includerea unor proiecte noi (One City District, One City Club, Lake District Faza 3) și de avansul construcțiilor la One Technology District (+100%), One Gallery (+19%) și Mondrian Hotel (+12%).

Pe partea de pasive, datoriile totale au crescut cu 35%, la 2,79 miliarde de lei. Creșterea pare agresivă la prima vedere, dar contextul este esențial: împrumuturile pe termen lung (1,34 miliarde de lei, +45%) finanțează preponderent clădiri de birouri și comerciale — active generatoare de venituri recurente din chirii, care acoperă ratele. Scadența medie a creditelor pe investiții imobiliare este de 7,7 ani, iar marja de dobândă este între 1,5% și 3% peste EURIBOR la 3 luni.

Indicatorul loan-to-value (LTV) de 36% rămâne în intervalul conservator al companiilor imobiliare europene listate. Datoria netă de 895,3 milioane de lei reprezintă doar 14% din totalul activelor, iar raportul datorie netă/EBITDA de 1,56x indică o îndatorare foarte gestionabilă. Capitalurile proprii au crescut cu 10%, la 3,82 miliarde de lei, susținute de un rezultat reportat de 2,03 miliarde de lei.

IV. Vizibilitatea cash-flow-ului și pipeline-ul de dezvoltare

Un element diferențiator al One United Properties față de alți developeri este transparența asupra fluxurilor de numerar contractate. În 2025, compania a încasat 152,4 milioane de euro din vânzări și pre-vânzări. Mai relevant, la 31 decembrie 2025, contractele deja semnate garantează încasări suplimentare de 353,8 milioane de euro până în 2028: 179 milioane de euro în 2026, 120,6 milioane de euro în 2027 și 54,2 milioane de euro în 2028.

Pipeline-ul de vânzări rămâne robust: la finalul lui 2025, compania avea 999 de unități rezidențiale disponibile pentru pre-vânzare în proiecte aflate în construcție și alte 128 de unități finalizate, gata de vânzare. Pentru 2026, sunt planificate noi lansări: One City Club, One Cotroceni Towers și One Park Lane în București, One Mamaia Nord Faza 3 în Constanța și One Riverfront în Sibiu — prima expansiune semnificativă în afara Capitalei.

De asemenea, compania dezvoltă segmentul premium accesibil prin One City District — o premieră strategică pentru One United Properties, care până acum a vizat exclusiv segmentele premium și luxury. Câștigul din reevaluarea la valoare justă a terenului achiziționat pentru acest proiect (80,4 milioane de lei) sugerează că managementul vede potențial semnificativ de creare de valoare în acest nou segment.

V. Radiografia imobiliară: ce ne spun indicatorii specifici sectorului

Evaluarea unei companii imobiliare necesită instrumente diferite față de o companie industrială sau bancară. Iată cum stă ONE pe fiecare indicator-cheie:

P/NAV (Price-to-Net Asset Value) = 0,86x — Cel mai important multiplu pentru developeri. ONE se tranzacționează cu un discount de 13,9% față de valoarea contabilă a activelor nete. NAV-ul de 34,56 lei/acțiune include atât proprietățile evaluate la valoare justă, cât și stocurile la cost. Dacă luăm în considerare că o parte din stocuri (terenuri, proiecte în dezvoltare) au valoare de piață superioară costului contabil, NAV-ul real (EPRA NAV) este probabil și mai mare.

LTV (Loan-to-Value) = 36% — Măsoară gradul de îndatorare raportat la valoarea proprietăților. Sub 40% este considerat conservator în industria imobiliară europeană. ONE se situează confortabil sub acest prag, cu marjă pentru finanțare adițională dacă apar oportunități de achiziție.

Yield chirii net = 3,31% — Randamentul net al portofoliului de investiții imobiliare (venitul net din chirii / valoarea investițiilor imobiliare). Într-un mediu cu EURIBOR încă pozitiv, yield-ul este modest, dar trebuie interpretat în contextul unui portofoliu aflat parțial în construcție — One Technology District, One Gallery și Mondrian Hotel vor contribui la creșterea veniturilor din chirii pe măsură ce devin operaționale.

Marja netă rezidențială = 33,9% — În creștere de la 28,9% în 2024, aproape de targetul de 35% al companiei. Indică faptul că proiectele aflate în stadii avansate de execuție contribuie cu marje superioare — un efect natural pe măsură ce se recunosc veniturile și costurile proporțional cu finalizarea lucrărilor.

Grad ocupare portofoliu comercial = 97% — Nivel de vârf. Indică atractivitatea locațiilor ONE pentru chiriașii de birouri și retail, dar semnalează și că nu mai există spațiu de creștere organică a veniturilor din chiriile existente — creșterea viitoare va veni din proiecte noi (One Technology District etc.).

VI. Riscuri de monitorizat

Datoriile totale au crescut cu 35% într-un singur an, la 2,79 miliarde de lei. Deși LTV-ul de 36% este încă conservator, ritmul de creștere al datoriilor necesită atenție — mai ales în contextul în care creditele de la acționarii minoritari au explodat cu 839% (de la 5 milioane la 46,7 milioane de lei pe termen lung). De asemenea, avansurile încasate de la clienți au crescut cu 41%, la 499,3 milioane de lei — un indicator dublu: pe de o parte reflectă cerere solidă de apartamente, pe de alta reprezintă obligații de livrare ce trebuie onorate.

Impozitul amânat pe profit a crescut cu 19%, la 426,9 milioane de lei. Aceasta nu este o cheltuială cash imediată, dar devine impozabilă la momentul vânzării proprietăților reevaluate — un cost viitor care reduce NAV-ul economic real. Din impozitul pe profit de 83,5 milioane de lei raportat pentru 2025, doar 17,7 milioane de lei au fost cheltuială efectivă, restul de 67,6 milioane de lei fiind impozit amânat.

Oferta Publică de Cumpărare (OPC) anunțată de companie a fost amânată din cauza unor etape procedurale și administrative, fără un calendar nou comunicat. Această incertitudine poate crea volatilitate pe termen scurt. De asemenea, Fondul Suveran al Norvegiei a vândut în 2025 întreaga sa participație la ONE — un semnal pe care unii investitori îl pot interpreta negativ, deși poate fi legat de rebalansarea regională a fondului.