Brokerii de la BRK Financial Group au emis un nou raport de analiză pentru One United Properties, estimând un preț ținta de 24,9 lei/actiune si recomandare de Cumpărare (BUY), ceea ce inseamnă un potential de crestere cu 28,8% față de prețul actual.
Compania a raportat venituri nete totale de 1,2 miliarde lei pentru 2024, în scădere cu 1,2% față de anul anterior și sub estimările inițiale. Această scădere s-a datorat în principal încetinirii vânzărilor de proprietăți rezidențiale în trimestrul 4, când ritmul vânzărilor a fost la jumătate față de media celorlalte trimestre.
În total, în 2024, compania a vândut 850 de unități rezidențiale, în scădere cu 10,8% față de 2023 și sub estimările inițiale de 984 de unități. Încetinirea a fost determinată atât de ritmul mai lent al construcțiilor, cât și de un context macroeconomic instabil, influențat de anularea alegerilor prezidențiale și de falimentul unei companii din sectorul imobiliar.
Pe segmentul de închirieri, veniturile nete din chirii au crescut cu 18,8%, ajungând la 102,9 milioane lei, datorită închirierii și preînchirierii a 12.850 m² de spații de birouri și comerciale.
Portofoliul total al companiei a ajuns la un GLA de 142.329 m², cu o ocupare ridicată în proiecte-cheie precum One Cotroceni Park 1 (94% închiriat) și One Cotroceni Park 2 (93% închiriat).
EBITDA a crescut cu 15,1%, până la 343,7 milioane lei, datorită reducerii cheltuielilor generale și administrative cu 3,2% și a altor cheltuieli cu 36,8%. Cu toate acestea, EBIT-ul a scăzut cu 13%, la 488,9 milioane lei, afectat de o reducere semnificativă a câștigurilor din reevaluarea proprietăților (-42,9%).
Câștigurile din reevaluare au totalizat 148,9 milioane lei, dintre care 52,7 milioane lei provin din proprietăți în construcție, iar 79,6 milioane lei din proiecte finalizate precum One Cotroceni Park Office și Bucur Obor.
Profitul net pentru 2024 a fost de 440,8 milioane lei, în scădere cu 17,1% față de anul anterior și sub estimările anterioare. În ceea ce privește vânzările rezidențiale, cele mai multe unități au fost vândute în proiectul One Lake District, faza 2, cu 339 de unități dintr-un total de 867 disponibile.
Apartamentele cu două camere au reprezentat segmentul dominant, cu 448 de unități vândute, totalizând 29.405 m². În ansamblu, în 2024, s-au vândut 83.958 m² de spații rezidențiale și comerciale, în scădere cu 1,9% față de 2023.
Pentru 2025, compania se așteaptă ca ritmul vânzărilor să rămână scăzut în prima parte a anului, cu o posibilă redresare în semestrul al doilea. Prognoza de vânzări rezidențiale a fost revizuită în jos, de la 1.161 unități la 824 unități, reprezentând o scădere de 3,1% față de 2024.
Se estimează că vânzările vor continua în ansamblurile cu autorizații obținute (One Lake District, One High District, One Lake Club), în timp ce vânzările pentru One Cotroceni Towers (1.300 unități) vor fi amânate din cauza întârzierilor în obținerea autorizațiilor.
Evaluarea DCF
Brokerii evaluează compania la 21,5 RON/acțiune (+11,1% potențial de creștere), folosind metoda DCF (Discounted Cash Flow), unde s-au estimat veniturile până în 2028. Dincolo de acest interval, prognozele implică un nivel ridicat de incertitudini și de presupuneri cu privire la numărul de proiecte imobiliare care vor obține autorizație, numărul de proiecte la care vor începe lucrările de construcție și calendarul acestora, precum și numărul de unități rezidențiale vândute pe an și s-a preferat să se limiteze prognoza pentru un interval mai scurt de timp. Analiştii au folosit o rată de creștere constantă de 5% pe termen lung și un WACC (Cost Mediu Ponderat al Capitalului) de 11,8%.
Pentru calculul costului capitalului propriu, a fost utilizată o rată de 14,1%, bazată pe dobânda la titlurile de stat pe 10 ani de 7,4% și o primă de risc de 8,0%. BETA a fost calculat printr-o regresie liniară față de indicele BET, estimat la 0,84. Câștigurile din reevaluarea proprietăților au fost excluse din evaluarea DCF.
Evaluarea venitului rezidual
Pe modelul brokerilor de venit rezidual, se obține un preț pe acțiune de 24,8 RON (+28,5% creștere), bazat pe aceeași prognoză de venituri ca în modelul DCF, singura diferență fiind ROE pe termen lung folosit în calculul valorii terminale. ROE terminal folosit este de 15%.
Evaluarea prin multiplii
Analiştii evaluează compania la 28,4 RON/acțiune, ceea ce implică un potențial de creștere de 46,8% față de prețul actual din piață, bazat pe media a trei multipli de preț. One se tranzacționează la un forward P/E de 8,8x, față de mediana pe industrie de 14,0x. Doar 2 companii din 10 au un P/E sub 9x în eșantionul selectat.
